对于2019年古北水镇的下滑，中青旅给予了解释”2019年，受周边文旅项目分流、北京地区大型活动、交通瓶颈尚未突破等多因素影响，同时还有受房地产投资收益减少及成本费用上升等叠加因素。” 1 先天不足 首先看看古北水镇，当年开发的逻辑不外乎三点： 第一、北京有2000万人的巨大市场，却没有一个像样的古镇；第二、把江南水乡搬到缺水的北方，一定有很好的市场；第三、中青旅能导流海量的游客，乌镇的操盘手能复制乌镇的辉煌。 这几个条件不是必要条件，不是关键因素！蓝裕文化始终相信，主题的开发是一个永恒的难题，迪士尼亦有败笔。市场再大，再好，客流量储备再多，但也可能不是你的市场。面对市场我们只有两个选择，一是找到市场，满足需求，这是大多数企业在做的；二是开创市场，开发需求，这是目前大多数成功企业在做的。而对主题开发而言，我们需要的是一以贯之，充分挖掘主题，吸引市场，开发市场，而不是认为市场那么大，它就都是你的。 2 交通限制 的确交通上瓶颈依旧没有打破，项目地处燕山余脉浅丘陵地带，是华北平原通往松辽平原和内蒙古草原的必经要塞之一。甚至可以说，交通距离上古北水镇在北京近郊游中难以形成竞争优势，古北水镇距北京市区120公里，首都机场98公里，密云区城区60公里，承德市区80公里。目前拥有京承高速、京通铁路、101国道三条主要交通干线。 3 再造小镇之痛 北京普域度假执行董事许冰青分析认为，“全世界做小镇项目都是原生态自发，没听说哪个国家圈起来收门票的，古城保护费、进城费等门票都会被市场暴击。” 4 回头客难留 另一个现状是，古北水镇的新鲜感也没那么强了。 在古北水镇运营期间，全国各地同类型的古镇层出不穷，北京周边就有广府古城、三家店村、滦州古城、天长古镇等，这些古镇、古城样貌、商业模式、经营手法与古北水镇并无显著差异，但门票比古北水镇更便宜，有的甚至是免费。 由此，即使古北水镇不断推出“长城+”战略下的“碧水小镇”、“星空小镇”、“红叶小镇”等都难以再次强烈吸引到大量的游客。 5 转型困难 曾经古北水镇为了淡季引流，投资约3000万打造“长城冰雪谷”的项目，短暂开放后又因各种原因被拆除，后来又尝试了“圣诞小镇”、雪地游长城、冰雕节等冬季项目，但效果都差强人意，古北水镇始终难以摆脱北京淡旺季客流差异的桎梏。 有熟悉古北水镇运营模式的业内人士指出，“一个仿古建筑群却动辄1500元左右的住宿价格，没有一户原住居民而丢掉了原本的游客所乐于追逐的生活场景，有良好平台却自身全经营、且门面使用率仅仅1/2左右，养活3000左右职工且供奉那么多贷款利息，极其普通的风味小吃且没有任何特色与品牌……“ 上述信息均反映了一个严峻的现实——古北水镇是一个缺乏核心定位和主题概念、没有震撼性景观和体验式场景、只有人造古建筑而缺乏原生生活气息和灵魂的地方。 一位去过古北水镇的游客表示，“一个只有建筑形式，没有原生气息，没有创意景观和震撼体验的仿古房地产项目，北京人还会来第三次、第四次吗？“ 看上去，如果古北水镇不尽快创造新元素吸引回头客，口碑日益变差的古北水镇将更难挽回游客的心。 人造古城、古镇的未来还有前途吗？今日的古北水镇或许就是最好的答案。