新冠肺炎疫情重灾区在湖北，重仓湖北尤其是武汉的房企深受其害。疫情对房企经营短期的冲击贯穿于拿地、施工、营销等全程，最终传导至现金流端。高杠杆、高周转的房企备受煎熬。
对于碧桂园(10.88, -0.14, -1.27%)、中国恒大(19.14, 0.26, 1.38%)等龙头房企，本轮疫情的短期冲击尚不足伤筋动骨。但对于福星惠誉、恒泰天纵等湖北本土房企，或是一场存亡考验。低速动比率、高资产负债率，本就缺钱的房企面对此次资金链挑战，处境堪忧，部分房企的短债危机或一触即发。
参考历史的经济政策逻辑，对冲2020年的GDP下行压力，政府大概率将在年内松动楼市调控政策，龙头房企有望因祸得福。在楼市宽松的乐观估计下，TOP20房企的业绩波动很大程度上有望被调控政策烫平。然而，眼下备受煎熬的“高杠杆”经营房企是否受益，取决于其是否能活过2020年第一季度。
事实证明，加杠杆经营的模式非常脆弱，甚至不堪一击。2020年突如其来的新冠肺炎疫情势必击倒一众激进扩张的房企。苦不堪言的中小房企、春风得意的巨型龙头，房地产行业“大鱼吃小鱼”有望加速上演，并购进一步加剧。新冠肺炎疫情，或成为房地产行业洗牌变革的分水岭、助推器。
越来越多的新冠肺炎（NCP）感染患者重获康复，疫情前线传来的消息令人振奋！2020年2月16日的实时数据显示，全国疫情治愈人数达到9651人。武汉雷神山医院院长王行环表示，新冠肺炎疫情的真正拐点已经到来。
疫情正在好转，但房企的苦日子还远着。根据阻击疫情的要求，全国房企于1月下旬先后停工停售，进入全民战“疫”状态。经营的停摆，对各家房企的冲击不言而喻。2月日，春节后A股开盘首周，医药、计算机及传媒等板块经历剧烈震荡之后翻红，收获4%以上的涨幅，而地产板块的跌幅则达到-7.45%，成为所有行业中跌幅最大板块。
本次新冠肺炎疫情，哪些房企最受伤呢？疫情将如何影响房企2020年的经营呢？对房地产行业产生什么影响？
01
停摆的房企：减租、停工、捐资
从2019年12月8日首例新冠肺炎案例爆出到疫情爆发，期间仅40天左右。疫情形势的严峻、疫情蔓延的速度之快出乎普通人的意料。1月23日武汉率先宣布“封城”之后，湖北除神农架之外的16市相继“封城”，全国21个省市启动一级响应。根据阻击新冠肺炎疫情的要求，全国房企停工停售，楼市迅速“冰封”。
减租浪潮
由于要求“封城”、“宅家隔离”，全国街头及市场门可罗雀，各地商城购物中心宣布关停，商户客流及销售额锐减。
为缓解商户压力，不少商业地产、物业公司、行业协会及地方政府等宣布为租户减免租金。全国包括深圳、重庆、广州、长沙、石家庄、合肥等地的房地产相关协会倡议房东减免租金。1月30日，广州市房地产租赁协会发文建议业主2月实行免租，3月1日-4月30日租金减半两个月。1月31日，重庆市国土资源房屋评估和经纪协会呼吁业主，2月份对遭受巨大影响的住房租赁行业经营者、房地产经纪机构等适当减免租金。同日，长沙市房地产中介协会建议2月免租，3月份租金减半。
深圳、北京、上海、青岛、苏州、宁波等各地政府已明文鼓励商务楼宇、商场、市场运营对中小微租户适度减免租金或给予租赁补贴。据不完全统计，截至2020年2月16日，全国超过126家房地产企业宣布减免租金，超过600家商场发布了特殊时期的租金减免政策。其中涉及的上市房企包括：龙湖集团(37.5, -0.20, -0.53%)（00960.HK）、融创商置、印力集团、金茂商业、合景泰富（01813.HK）等。
自1月26日以来，深圳市已明文宣布减免租的房企超过20家以上，涉及房企包括龙光地产(13.6, 0.04, 0.30%)（03380.HK）、星河置业、卓越商业等（表1）。2月5日，深圳市属国企对在全国范围内自有的科技园区、工业园区里非机关事业单位、非国有企业租户减免2个月（2020年2月1日—3月31日）租金；同时，加快减免深圳市属国企在全国范围内其他自有物业非机关事业单位、非国有企业租户的租金、管理费、停车费等。该项政策减免金额约9亿元。
深圳市下属的10个行政区也陆续发布了不同形式的减免租金政策。在福田区，区政府、区属国有企业物业对符合条件租户2020年1月份减租金50%、2月份租金全免，3月份减租金50%。鼓励区内15家股份合作公司对租户减免租金，对为符合条件的企业减免租金的，在2020年股份合作公司支持政策中依照减租规模予以专项支持。鼓励支持商业街区、园区、综合体业主减免租金，对为符合条件的企业减免租金的，在2020年产业资金政策中依照减租规模予以专项支持。
房企免租本质是互救企业、抱团取暖。总体来看，各家房企减免租金规定各异。
有的房企免租金额巨大。如，红星美凯龙(5.9, 0.00, 0.00%)（01528.HK）免租规模超过5亿元。1月28日，万达商管宣布对全国各地所有万达广场商户的免租政策，涉及资金30-40亿元。王健林“免租”在网络上好评如潮，被认为是抗击疫情的“慈善义举”。
有些房企免租时间较长。龙湖集团宣布从2020年1月25日至2020年3月31日期间租金费用（含物管费、推广费）减半，期限长达65天。湖北省宗雅地产及恩施州九尊地产公告，免除公司旗下所有商业全体商户2月1日至3月31日，共60天商铺租金。
粗略估计，房企对商业物业的减租规模超过了100亿元。
停工停售
新冠肺炎疫情发酵，全国各地的房企从拿地、投资、销售、营销还是推盘几乎都处于“停摆”状态。1月25日，福州和成都两个城市已要求“房地产开发企业一律不得对外开放商品房售楼部”。次日晚间，中国房地产业协会提出“暂停售楼处销售活动”。此后，湖北、浙江、江西等省份相继要求暂停开放商品房售楼处。据不完全统计，全国先后至少有60余个城市明确发文暂停开放售楼处。
在政府并未明确发文之时，已有多家房企主动选择暂时关闭售楼处，包括碧桂园（02007.HK）、星河地产、金科股份、越秀地产(1.71, 0.00,0.00%)（0123.HK）、敏捷控股(0.51, 0.00, 0.00%)（00186.HK）等。
由于地方政府陆续切断了人员流动渠道，各地建筑工人暂时无法返回工地，加之返乡也要“隔离”，房企纷纷推迟了开工日期。据统计，中国恒大（03333.HK）、碧桂园、滨江集团、远洋地产等在内的房企均延长春节假期。
从时间上看，多数房企的开工日期暂定为2月10日，比正常的节后开工延迟10天左右。其中，中国恒大春节假期延长至2月16日，2月17日正式复工。“恒大人从来没放过那么长的假。恒大全国1246个地产项目2月20日前不开工、1040个售楼处不开业”。
目前，土地交易也暂停了，多数城市的公共资源交易平台服务系统暂停所有已进场项目交易活动及新项目进场登记工作，恢复时间尚不确定。据统计，北京、上海、广州、深圳、重庆、长沙、温州和湖北的13个城市已明确暂停土地交易时间及复工时间（表2）。
部分房企，如碧桂园、保利发展（600048）、华夏幸福、旭辉控股（00884.HK）、泰禾集团等纷纷推出线上售楼处。所谓的“线上售楼”，主要定位于房源展示和咨询功能。线上售楼亦是不得已的应急措施，带来的成交非常有限，全国楼市春节后几近零成交。
据2月16日恒大集团发布的网上销售数据，恒大近3日内的网上认购为4.75万套，涉及恒大全国600多楼盘，最多的楼盘被认购了870套，总价值达到580亿元。网上认购的实际转化率，则有待于进一步观察。
主动捐资
面对疫情蔓延，房企们当仁不让以不同形式伸出援手、共克时艰。1月23日，融创中国(45.1, -0.05, -0.11%)（01918.HK）率先捐资1000万元帮助武汉抗击新冠肺炎疫情。次日，恒大集团宣布捐赠2亿元为武汉“加油”，创下行业最高捐资纪录。据《地产锐观察》的统计资料，截至2月8日，全国有超过196家房企捐款逾25亿元、其他物资。
房企的阔气出手赢得国人的点赞和尊重，也给外界留下“年景尚可”的印象。而事实上，覆巢之下未有完卵。新冠肺炎疫情下，房企自身也麻烦不断，“苦日子”刚刚开始。
02
哪些房企最受伤？
房企大佬许家印曾说，“越是市场不好的时候，越能展现房企的功底”。突如其来的新冠肺炎疫情，对房企堪称极限生存能力的考验。
从疫情发展情况看，虽然感染者遍及全国，但重灾区在湖北（尤其是武汉），重仓湖北尤其是武汉的房企深受其害。从房地产行业的管理链条看，疫情对房企经营短期的压力贯穿于拿地、施工、营销等全程，最终传导至现金流端。因此，高杠杆、高周转的房企必然备受煎熬。
重仓湖北及武汉的房企
湖北的全国龙头房企扎堆，尤其是作为九省通衢的武汉成为兵家必争之地，超过60家百强房企进驻武汉三镇。乐居网数据显示，2019年武汉全年土地出让金1728亿元，同比大幅上涨34.8%，创下历史新高，位居全国城市第五，在二线城市中仅次于杭州、苏州两市。
万科A、中国恒大、碧桂园、金地集团等老牌房企早在2009年以前即已入驻武汉。近年以来，融信中国(9.32, -0.01, -0.11%)（03301.HK）、中梁控股(5.92, -0.02, -0.34%)（02772.HK）等后起之秀房企相继进入湖北市场。而湖北本土房企逐步向武汉郊区、武汉周边及湖北其他城市下沉。
经过2018年“史上最严”调控之后，融创中国、华夏幸福、金融街等房企2019年大手笔在武汉拿地补仓。2019年，融创中国耗资超234.4亿元在武汉拿下逾10块地。华夏幸福以116亿元拿下两宗地。美的置业(23.65,-0.30, -1.25%)（03990.HK）在武汉和湖北的扩张相当生猛，2019年拿地39.79亿元，拿地均价高达7291元/平方米，位于所有房企之首。中国恒大、中梁控股等均在湖北鄂州、随州、黄冈等四五线城市展开布局。
数据显示（表3），在武汉土地储备多的是TOP20房企及吉利、东风等产业龙头。融创中国是在武汉土地储备最多的房企，其土储约为华夏幸福、万科A、绿地控股的2倍，难怪孙宏斌将武汉视作“粮仓地”。
湖北本土房企，包括华生地产、恒泰天纵等在武汉的土地储备也相当充足。乐居中国数据显示，2019年，前述两家地产公司分别耗资63.5亿元、26.36亿元拿地，位居年内武汉民企业拿地排行榜前10。
2019年的销售数据显示（表4），全国性房企在湖北的销售额占其总销售额的5%左右，占比最低的融创中国为1.7%，金地集团最高为5.53%。
以销售额计算，在湖北市场，则是碧桂园、中国恒大两家最高，分别达到340亿元和278.9亿元。前述两大房企在湖北的销售额，约有1/3来自武汉市，其他则布局在湖北的二三线城乡结合地带。
在武汉市场，万科销售体量最大，万科、龙湖集团、金地集团、旭辉控股等房企的湖北市场均以武汉为主。
奥山控股、福星惠誉、恒泰天纵等湖北本土房企的销售规模相对不大，但其在湖北市场的销售比重非常高，如恒泰天纵在湖北的销售占全国销售额之比高达99.82%。
