在中国改革开放以来的经济发展中，产业园区作为产业集聚发展和区域经济竞争的重要载体，获得了巨大的成功。但在中国经济进入新常态之后，产业园区又成为转型升级和改革创新的主阵地之一，其可持续发展面临着巨大挑战。 
传统上，产业园区的发展主要由地方政府通过平台公司主导。但产业园区的经营主体也在日益多元化，出现了一批成功的产业园区和产业新城的开发和运营商，华夏幸福基业和中关村发展集团是其中的典型代表。近几年，由于土地财政的难以为继，以及中央对地方政府表外负债和地方平台公司融资的限制，政府主导的产业园区发展模式面临着挑战，啓需更多的社会资本进入园区开发运营业务。借助国家的土地政策，部分传统国有企业在盘活土地资产的需求驱动下，成为了产业园区开发和运营的新主体。这些新的产业园区开发和运营商虽然拥有一定的产业资源，但他们在前期规划、融资、招商和后期运营环节缺乏经验、能力和人才，缺乏具备示范效应的项目，实际发展中困难重重。 
在产业园区的发展面临新挑战的今天，无论是地方政府的平台公司还是新的投资和运营主体都要重新审视产业园区的发展模式，探索可持续发展的创新思路。 
一、形势严峻：产业园区的可持续发展面临挑战 
以产业园区为载体的产业集群化发展是中国经济发展的重要特点和主要优势。改革开放以来，在中央和地方的共同推动下，产业园区迅猛发展，园区从数目上和经济体量上都有了较大的飞跃，形成了一批具有国际竞争力的产业集聚高地。截至2014年年底，国家级经济开发区及高新技术区共有348家，生产总值达到14.3万亿，占GDP的22.4%，其中经开区占到了12%，高新区占到了10.4%（如图一）。此外，各地数千家省级产业园更是容纳了数百万家工业和服务业企业，成为地方经济的重要支柱和地方财税收入的主要来源。 
图一：国家级经开区及高新区发展状况 
 
但是近年来，在三期叠加的背景下，中国经济和产业园区的发展都面临着速度下行的压力。2015年中国GDP增速6.9%，多年来首次低于7%，第二产业增速更是降至6.0%。据国际货币组织2016年最新预测，中国未来5年GDP增速将逐渐下降至4.9%，平均增速回落至5.7%。经济下行的压力在产业园区也得到了最直接的反映，部分企业发展困难，少数企业关停并转，众多企业面临转型升级。在这样的大环境下，产业园区的开发和运营面临着一系列的挑战。 
1. 部分产业集群向国外转移，外资项目落地招商困难 
外资项目一直是各地产业园区招商的重要对象。但是近年来，受人口红利逐步减弱和土地价格攀升影响，中国制造业成本显著上升，在部分领域开始丧失国际竞争力。其中，沿海低端出口加工业园区的劳动密集型产业受到冲击最大。2015年1至9月，仅东莞一地就有243家劳动密集型加工出口企业关停迁移。部分低端制造加工产业转向更低成本的发展中国家。2015年，东盟作为新兴起的贸易主体其GDP增长率超过6%，成为中国制造的有力竞争者。另外，金融危机后，美国在2009年提出“再工业化”的战略，并在其后5年间推出了多重政策以鼓励刺激企业再次回到美国从事工业生产。该战略得到了大量美国制造企业的积极响应，引发国际资本和高端产业回流，例如通用电气将其热能工业、苹果将其部分MAC电脑制造从中国回迁至美国。 
对于产业园区来说，国外投资项目的机遇将愈发珍稀，成批产业群向中国转移落地的情况，将难以再现。 
2. 各地产业园区区位优势和招商政策差距不大，同质化竞争严重 
随着经济放缓和产业园区数量的增加，各产业园区对于招商资源的竞争愈加激烈。目前中国国家级园区已达500家，其中经开区219家、高新区129家、其他各类园区152家（如图二）。产业园区密度不断上升，各产业园之间竞争加剧，而便捷的交通和区域经济一体化的发展（京津冀、粤港澳、长三角、华中五城）使各产业园的区位优势更加不明显，在产业园的战略定位上也很难做到真正的错位。例如，在成都及100公里的大周边地区，各类声称专注战略新兴产业的开发区多达百个。 
过去，各地的招商政策有一定的灵活性，即使在资源禀赋相同的情况下各产业园区还可以寻求差异化竞争的方法。但是在中央政府逐步禁止和取消地方变相的土地优惠和各类补贴、退税之后，各地政策的实际差距并不大，而吸引人才的软环境的打造又不是一朝一夕能够实现的。比较而言，这使得新园区的开发和运营难度加大。 
图二：国家级产业园区分布 
 
3.  新兴产业成为招商对象，其对开发和运营服务的要求高 
过去，园区的招商和服务对象都是比较成熟的传统企业。在经历了三十年的粗放式发展之后，中国的环境及资源矛盾日益突出，传统产业面临结构调整和模式升级。按照中央和地方要求，高附加值、环境友好的企业是各产业园区的招商重点。从《国务院关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定》，到“互联网+”，再到中国制造“2025”，国家确定的物联网、互联网、新能源、节能环保业及新材料、电动汽车、生物技术等新兴产业，也是产业园区的招商重点。 
但是，新兴产业的企业一般处于发展早期，其对发展的环境和服务要求比较高。作为园区的开发和运营主体需要提供金融、物流、法务、商务等等一系列孵化器和加速器服务，才能够支持这些产业的发展。这些对园区的开发和运营提出了新的要求。 
二、多元格局：新兴的国有园区开发和运营商开始出现 
多年来，产业园区的开发基本上采用政府主导的模式，即政府通过本地的开发建设类平台公司进行产业园区项目的融资、投资、建设和运营。但由于招商资源竞争激烈，政府主导开发的模式存在招商机制不灵活、招商人员专业化能力不足等劣势，地方政府和平台公司也会在相关环节适当引入专业的第三方招商和服务团队。同时，由于政府自身的招商能力、产业集聚和培育新兴产业能力均较弱，地方政府有时也会把园区开发和运营的项目整体委托给有一定品牌和经验的第三方，例如华夏幸福基业和中关村发展集团。 
近几年的发展趋势是，产业园区开发和运营的主体越来越多元化，完全由政府主导的开发模式越来越少。一方面，随着中央政府对地方政府负债以及地方平台公司融资的限制，地方开发建设公司的融资规模受到控制，地方政府正面临着初期开发资金紧张的难题，啓需引入社会资本。另一方面，国家也以各种政策鼓励社会资本参与地方开发和基础设施建设。受土地财政的束缚与驱使，财力有限的地方政府希望向这些社会资本借钱开发和运营，并让渡未来的政府收益，或通过社会资本的开发加快土地价值升值，从而获取相应收益。 
由于前期出台的国家土地政策着力盘活存量土地，在一些地方的配套实施中，给予存量土地转性发展新兴产业的优惠政策支持，部分传统国有企业特别是中央企业在盘活土地资产的需求驱动下，成为了产业园区开发和运营的新主体之一。在这样的大背景下，市场上出现了一大批国有传统企业背景的产业园区开发和运营商。其中，业主有一定的产业规模和地位的国有产业园区发展势头较好，例如中粮集团粮食的食品产业园。截止2015年，中粮已在全国11个省份建立了12个农贸工业园区。各工业园区主要以农产品加工以及上下游产业为主，涵盖加工、流通、营销服务等功能。而其它只有土地资源缺乏核心产业资源的国有企业开发和运营园区则面临重重困难。相关能力不足，在前期规划、融资、招商和后期运营环节也缺乏经验较少，以及缺乏具备示范效应的项目是这些企业的普遍性问题。 
对于这些新兴的国有产业园区开发和运营商来说，市场环境已经发生了很大的变化，生存和发展已经不再容易。一般来说，园区开发是一个长期过程，需要从土地一级开发，二级开发，到招商引资、产业发展，再到园区服务，不断滚动形成发展及盈利的良性循环（如图三）。在过往整体经济快速发展，以及住宅地产和商业地产供需两旺的时候，产业园区开发主体依靠土地的一级、二级或一二级联动开发即可获取超额利润，依靠地方政府的土地优惠和税收减免即可完成招商引资，对于产业发展及园区服务环节关注较少。在新形势下，招商引资面临着巨大挑战，而国有企业的体制机制不够灵活，短期很难建立具有竞争性的市场化的招商能力。而搭建功能齐全的产业园区服务平台更需要开发和运营商投入大量的人、财、物，这在国企体制内短时期内很能达成。 
图三：产业园区价值链 
 
三、创新思路：一体化服务升级和产融结合发展 
1. 土地开发、产业发展及园区服务一体化升级 
一体化的服务更能够为园区开发和运营商实现价值最大化，而招商引资和园区服务是重大的盈利点，所以要建立强大的招商能力和服务能力。从华夏幸福的盈利模式来看，除去一级开发获取的服务费用，华夏幸福亦通过二级开发获取房产租售收入，通过招商能力为其带来产业投资以及税收分成，通过园区服务获取管理、服务及咨询收入等，利润水平较高。 
招商能力的建设包括建立企业信息网络、打造招商激励机制、实现招商与服务联动三个关键方面。招商能力的建设包括建立企业信息网络、打造招商激励机制、实现招商与服务联动三个关键方面。企业信息获取离不开对于各产业的深刻理解和产业内的信息网络维护。产业园区企业应时刻保持对相关行业发展的高度敏感性，了解新产业的兴起机会，以及现有行业的转移机会。通过产业内的合作网络快速把握行业新变化，优先获取目标企业信息，达成先行者优势。例如，华夏幸福基业建有千人的招商团队，为旗下的产业园区服务。招商激励机制关键在于建立起实际有效的利益分配机制、招商绩效及奖励机制，招商承载体可向多元化发展。华夏幸福基业在与固安政府合作中分享45%的企业落地投资资金，同时其对招商人员充分激励，基层招商人员薪金可达数十万元。明确的利益分配及激励机制使招商人员主动性更高。招商与服务联动能力关键在于在洽谈期能够为目标企业提供一站式的落地服务，能够使企业从初步意向更便捷地转化为实际落地的行动，其中包括与政府的对接、公共事业服务的对接，以及园区内服务功能的对接。再以固安园区为例，每一个落户园区的企业都有一个专门服务的“管家”，24小时随叫随到。服务范围从工商注册、立项、环评，到规划、消防、建设，甚至包括员工落户、子女教育等。 
园区运营与服务能力核心是提供“横向平台型、纵向产业链”的增值服务，帮助企业降本增效，与企业共同成长。通过提高园区内企业满意度保证企业的粘性，通过助力企业发展保证企业的生存和回报，并获得招商上的美誉度，实现以商引商。横向平台型的服务包括人才、法务、税收、IT系统等功能性服务。纵向产业链服务包括研发中介、融资、销售展会等跨产业链的服务。以张江高科为例，张江高科以信息化技术的应用，通过连接园区企业与企业、与服务机构、与政府和与个人之间的信息通道及服务，方便了企业及企业员工，提高园区服务的效率。另外张江高科的服务除去平台型的园区服务，例如政策咨询、法律服务、人力服务外，还包括纵向型与企业运营直接相关的改制上市融资中介、物流贸易代理、知识产权服务等服务。 
2. 产业与金融服务相结合的资本化升级 
产业的发展离不开金融的扶持，发达的金融服务是产业快速发展的助推器。产业园区的开发和运营商不仅可以提供金融中介和企业融资服务，同时可以向投资业务拓展，既形成新的盈利点，又支持园内产业的发展。 
资金中介一直是产业园区所提供的传统服务。从银行、信托到私募的股权、债权融资，产业园区一直担任平台角色，对企业和资金方进行撮合。而融资服务和投资业务可以成为新增盈利点。融资担保能够形成信用服务收入，融资租赁、小额贷款都可形成一定利息收入。各园区的融资担保、融资租赁、小额贷款公司都提供相应服务。此外，产业园区的开发和运营商还可以通过直投、私募股权投资和母基金等方式直接支持园区产业的发展和壮大。高附加值的研发类企业和众多双创企业多为中小型规模企业，更离不开创投基金的支持，产业园区需要打造相应平台以孵化、培育这些早期企业。张江高科的浩成创投、北京经济技术开发区的亦庄国投，凭借政府引导资金、自有资金及募集资金，其规模可达百亿元，收益也相当可观。其中，北京经济开发区以亦庄国投为纽带，打造具有地方特色的大资管平台和产业投资业务，通过资本力量对接海内外先进制造业，助推区内产业升级。借助亦庄国投产业投资基金，亦庄区累计投资项目超70个，投资额达170亿元，多数都落地或惠及到开发区（如图四）。同时积极推进开发区内耐世特汽车、ISSI等海外并购，投资中芯国际二期、京东方、北汽股份等项目，有力促进集成电路、装备制造、航天科技等高端产业在开发区的集聚。 
结合投资业务，产业园区还能够凭借区域内的资源优势，与银行、信托公司等金融主体合作形成投贷联动。随着园区一体化运营能力的提升，成熟的运营经验和产业洞察可以让园区运营商能够多方面掌握入园企业专业状况，能够帮助运营商快速甄选高质量企业、提高投融资服务的效率。 
图四：北京亦庄经济技术开发区金融服务 
 
5、结语 
金地毯行业研究团队认为中国产业园区已经进入到模式创新和服务升级期，产业园区的经营环境正经历着实质性的转变，开发和运营主体日益多元化，竞争将愈发激烈。在产业资源稀缺的情况下，一体化模式升级是产业园区开发和运营商向成熟发展的必经之路。同时，随着产业园生命周期的发展，较大规模的产业园已经发展较成熟、入园企业数量多、行业特色较显著，这为产业园开发和运营商提供了开展产融服务的资源基础。 
为了可持续发展，金地毯行业研究团队建议：从战略规划上，产业园区开发和运营商需要更明确园区的差异化定位，更有方向性。从能力体系上，需要更关注核心的招商能力以及园区服务能力建设，形成对招商对象的吸引力，增加对现有企业的粘附力。从体制机制上，要采取更灵活的机制，以市场化的方式招聘和激励人才。企业只有把握现在，在变化的环境中率先变革，才能在未来更加具有挑战性的环境中取得成功。