盘和林

近期，继房价飙升之后，关于一线城市房租上涨再次成为各界关注的热点。

据贝壳研究院Real Data数据，2018年7月北京市租赁成交环比增加19.2%，市场成交节奏亦持续加快。单平米月租金为91.5元，环比上涨2.2%。据中国房地产协会官方网站数据，同比来看，北京平均租金同比上涨21.89%。

房租上涨并非北京独有。数据显示，过去一年，在全国的一二线城市中，有13个城市房租涨幅超过20%。涨幅最高的是成都，以30.98%的涨幅位列榜首。紧随其后的是深圳，涨幅高达29.68%，重庆、西安、天津、合肥等二线城市，涨幅全线超越北上广，而北京和广州的涨幅也均超过20%。

人们惊呼，之前普遍担忧的“租不起”很快来到了现实中。“租不起”的危害远远大于“买不起”，因为租房是购房的替代品，买不起房子的人好歹还能靠租金获得住所。假如“租不起”无异于等于完全堵死了草根在一二线城市为梦想打拼的最后退路了，或许他们因为“居不易”而失去改变阶层改变命运的机会。

于城市而言，也是一种灾难性的损失。当前支付能力最差、但是未来创新活力最强的年轻人往往是一个城市竞争活力的源泉。失去年轻人的城市是没有未来的。

目前，公众舆论普遍将房租上涨的原因归咎于中介抢房源之上。有报道称，北京一位业主以心理价位7500元/月的租金打算出租房子，但是在自如和蛋壳的轮番报价下，最终的价格却来到了10800元/月。

应该说，这可能是此轮房租上涨的最重要的直接推手。但笔者认为，房租上涨的锅不能完全由中介来背。价格原理告诉我们，价格的涨落直接由供需关系决定，只有供给不足才会滋生囤货等投机行为。换句话来说，房租上涨从根本上来说是供给失衡所导致的，“炒房租”不过是那只瞄准缝隙的“苍蝇”罢了。

据数据显示，目前北京租赁人口约为800万，而租赁房源不足一半，仅仅只有350万间，仍然存在着400万间以上的缺口。此外，2017年底以来，北京市对违规租赁住房的整顿不断加强，潜在房源减少。

值得注意的是，8月17日，北京住建委等多个部门就集中约谈了相关企业的主要负责人，明确要求不得通过恶性竞争抢占房源，其实“恶性竞争”是很难界定的，恐怕难以到达预期目的。因为，防止“租不起”的釜底抽薪之举还是要激活各方供给，否则单靠规制、约谈房产中介是无济于事的，之前房价限制就是最好的教训。

加大供给并非只有政府、国有企业投资建设租赁住房一条路可行。北京市计划2017年-2021年建设50万套租赁性住房，即便如此恐怕还是无法短时间内改变供需失衡的局面，而且也存在“远水难解近渴”的问题。

实际上，住房租赁市场的供给并非无源之水，解近渴之水就在市民手里，即如何激活市民手中的房源进入租赁市场。近年来，不少市民手中有数套房子的比例还是很高的。但我国租赁市场存在种种问题，使得这些房源没有有效利用。

例如，笔者在广州市花都区离市区很近的地方就有一套145平方米的房子，由于担心租客难缠，租金不稳定等因素，一直没有装修进入租赁市场，其实要是租赁省心省事，笔者是愿意简单装修一下进入租赁市场的。

此外，租赁市场还存在“空档期”等耗损，使得大量房源零散地在市民手中，资源没有有效利用。当然，市民手中的房源由于租售比的原因，房租也有正常上涨的需求，不过，大量供给最终抑制了“炒房租”的基础，房租只会合理上涨而不是非正常上涨，这是与当前房租快速上涨是有区别的。

窃以为，监管部门应该利用财税杠杆，鼓励房源进入租赁市场，例如对房租收入免征税收、空置房源予以征税（包括中介抢房源最终租不出去的房子也要高额征税），包括未来出台的房产税设计，也应激励多余的房源进入租赁市场。这或许远比政府自建租赁住房更具效率，也节约财政资金。更重要是，这样能在短时间内实现供给均衡，使得房产中介失去了“炒房租”的基础。（作者系中国财政科学研究院应用经济学博士后）