最近的博鳌论坛上，央行有个表态，值得大家关注。4月20日，央行副行长李波说：我国现在的居民储蓄大量集中于银行账户和房地产上，这不够健康。应把一部分储蓄吸引或安排到养老金账户中。养老金账户通过专业机构管理可以做长期资本配置，其中有很大一部分可以配置到股权。也就是说，央行在呼吁，居民沉淀在房地产里的巨额财富，该“搬家”了。房改至今20多年，你可能知道居民财富已经跟房地产深度捆绑，却不知道捆绑的程度有多深。把全中国的房子加在一起，值多少钱？最近任泽平发了个报告，根据测算，在2019年，中国住房市值是339万亿元，相当于GDP的3倍以上。一线、二线、三四线城市住房市值分别为85、107、148万亿元，占全国比重分别为25%、31%、44%，人均住房市值分别为113、37、14万元。光北上广深这四个城市加起来，住房市值就占到了全国的四分之一，人均百万富翁，真不是盖的。2009年，北京二手房均价每平米1.3万元，上海1.2万元平方米，广州均价才8000多块钱，深圳二手房均价也没有超过1.4万元的单价.到2019年，北上广深四大城市，分别上涨到62405元/平方米、57084元/平方米、33036元/平方米、64298元/平方米，分别上涨4.5倍、4.7倍、4倍、4.6倍，优质学区房涨幅更甚。报告里举了个例子，像北京育才小学的某划片小区，当时单价也就1万出头，现在已经逼近12万均价，10年涨了9倍以上。 这至少说明两个问题。 1，最近10年，财富加速往房地产集中，居民手里稍微有点钱就会买房，房产的吸金能力无与伦比。 2，最近10年，一线城市房产越来越稀缺，这并非由当地的平均收入水平决定，而是由全国高收入人群决定的。 那么，300多万亿这个数字是否准确？ 我们不妨多参考一些研究。 根据长江证券经济学家赵伟的测算，早在2018年，中国住宅总值总市值就达到了250-300万亿元，根据社科院编制的中国居民资产负债表，2016年末，中国居民的金融资产约为180万亿人民币。 如果我们用250万亿计算2016年住宅总值，其占居民总资产的比重已经达到了56%，房子已经成了老百姓最重要的一类资产，这还没有算2016-2017房价飞涨阶段，居民财富加速往楼市集中，按央行去年发的居民资产报告，老百姓7成以上的资产都是房子。再换种算法，数据显示我国城镇存量住房面积达到了320亿平米，截止2018年底，新建商品住宅的均价为8461元/平方米，也就是说，全国住宅总市值约为320*8461=270万亿，如果考虑到2019-2020连续两年销售面积高达17亿平米左右，全国住房市值超越300万亿简直不要太轻松。 央行呼吁巨额财富从房地产中抽离，背后的意图很明确：楼市已经变成了“灰犀牛”，风险随时会爆发。 3月份的一场发布会上，银保监会高层说过以下一段话： “很多人买房子不是为了居住，而是为了投资或者投机，这是很危险的，因为持有那么多房产，将来这个市场要是下来的话，个人财产就会有很大的损失，贷款还不上，银行也收不回贷款、本金和利息，经济生活就发生很大的混乱。所以必须既积极又稳妥地促进房地产市场平稳健康发展。”如果因为房价波动造成集中坏账，整个国家的金融体系就会面临考验，贷款收不回来、大量失业、信用体系坍塌、资产价格失控、工厂没有订单、商店无人光顾、人们不再信任纸币，这是我们想都不敢想的事。 问题是，数百万亿的财富能搬到哪里？ 央行副行长这次说的，是养老金账户。 从世界范围来看，全球养老金资产规模Top7依次为美国、英国、加拿大、澳大利亚、荷兰、日本、瑞士。 与这些国家相比，中国65岁以上老龄人口占比趋势不断上升，2019年占比已达12.6%， 显示老龄化压力逐年增大，但我们的养老金规模只在10万亿级别，只有美国的十分之一。