市场观察人士称，由于担心房地产行业流动性紧张以及利率上升，投资者开始行使海外房地产债券的卖出期权，即将这些债券卖回给发行人。这种操作加剧了中国小型地产开发商所面临的再融资压力。

在一些较小公司可能被迫违约的同时，卖回期权的行使规模激增也同样给大型开发商带来压力，迫使他们或者增加票息支付，或者进行提前偿付，因中国房地产市场的融资成本普遍上升。

房地产行业是中国负债最沉重的领域之一，根据评级机构惠誉的数据，2018年将有创纪录规模的可卖回地产债券到期，总计达到2,310亿元人民币(361亿美元)。

除了再融资压力，2018年还将有1,700亿元人民币的债券到期。

投资者预计会看到实力较弱发行人的小面积违约情况。由于多年来境内债券市场限制、银行放贷规定收紧以及限制房地产销售政策出台等原因，这其中一些发行人现金已告急。

“在偏弱的领域，多数投资者会在行权日期一到便卖回债券，”上海一家大型资产管理公司的固定收益投资组合经理这样表示。由于未获授权对媒体发言，这位经理不愿具名。

“因为监管以及对房价的宏观调控，去年房地产领域不是很好，”他表示，并称如果有机会，投资者“当然”赶紧卖回这些债券。

惠誉称，中国房地产开发商发行的境内可卖回债券超90%都是价内，也就是说债券的当前市价低于看跌期权执行价。

可卖回债券的收益率往往要低于可比无期权债券，对于寻求相对低成本融资的中资企业来说，一直扮演着重要角色。

惠誉估计，中国国内市场非金融企业的未偿还公司债中大约20%(价值约4,200亿美元)都包含卖回期权，让投资者有权提前收回本金，而全球范围内这一比例约为4%。

即使在今年到期的卖回期权激增之前，投资者也在行权，回售较小型开发商的债券。总部位于河北的荣盛发展发行的四年期债券共有14亿元人民币在2017年7月被回售，比债券到期日早两年。

南山控股发行的5亿元人民币七年期债券于4月份被全部回售，也比到期日提前了两年。

债券收益率上升使投资者更倾向于行使卖回期权。1月24日，5年期AAA评级公司债收益率为5.4249%，较去年上升逾145个基点。

融资成本增加

分析师称，他们不担心规模较大的高评级开发商，这些公司更容易获得银行贷款，地产销售带来的现金流也更为强劲。但这些实力更强的发债方也可能面临议价后融资成本上升的问题。

“议价过后债券票面利率一般会上调1-2百分点。今年...可能1-2个百分点已经不够，发行方需要直接回购债券，但确实要取决于市场因素，”标普全球评级高级董事Christopher Yip称。

去年惠誉预计，若2019年底前市场利率上升100个基点，对那些发行期权到期日在2019年的可卖回债券的10%发行人而言，他们的利息支出至少将增加28%。

在已获得评级的开发商中，穆迪称，卖出期权在2018年到期的债券中，有85%是由高收益地产开发商发行的。在五大发行企业中，即中国恒大、富力地产、绿地控股、碧桂园和大连万达商业地产，只有富力地产2017年底的现金规模与2018年到期的债券和卖权之比不到1.5倍。

两家规模较小的开发商--花样年控股和融信中国的上述比率也低于1.5倍，但穆迪预计它们通过提高票息支付，可以把国内可卖回债券进行展期。

富力地产发言人未予置评，花样年控股和融信中国没有回应寻求置评的电邮。

十大开发商中两家企业的高管称，他们预计今年将出现一些小规模的债券违约现象，但他们认为这有利于该行业的健康发展。

“弱者将被淘汰，这有助于市场进行整合，”上海一地产开发商称。“违约的债券发行人将被迫出售资产，然后才有能力偿付债券。”